關于統購社會房源作為租賃型保障房的指導意見
時間：2016-09-13 10:15:43 點擊數：10581
各區、縣人民政府，各開發區管委會，市級有關部門：
為優化保障房布局，提高住房保障效率，打通商品住房和保障房轉換通道，化解房地產庫存，促進房地產市場平穩健康發展，經市政府同意，現就我市2016年-2018年期間統購社會房源作為租賃型保障房工作提出以下指導意見：
一、總體要求
（一）基本原則。租賃型保障房源籌集方式要從政府劃撥土地投資新建，向統購社會房源或長期租賃社會房源轉變。自2016年起，政府原則上不再集中新建租賃型保障房，確需新建的，要將申請輪候數量、新建項目選址、項目配套基礎設施、資金來源等情況報送西安市住房保障工作領導小組研究同意后實施。統購社會房源作為租賃型保障房應按照政府主導、社會參與、公開公正的原則組織實施，采取多種方式籌集房源。
（二）實施主體。各級住房保障部門是統購社會房源的實施主體，同級財政、國土、規劃、建設、物價、棚改主管部門按照職責負責統購社會房源相關工作。
（三）統購計劃。市級住房保障部門根據全市23%的住房保障覆蓋面，結合保障需求和房地產市場運行狀況，統籌安排全市年度統購計劃，經市政府批準后實施。區縣、開發區住房保障部門根據本區域現有保障性住房規模和中低收入住房困難群體的需求，結合住房保障輪候計劃，合理擬定統購計劃，經同級政府（開發區管委會）批準后，納入全市統購計劃。統購實施主體應在每年9月份之前，將統購所需本級財政安排資金列入下年度部門預算。
（四）資金來源。由承擔統購任務的同級財政部門負責籌集資金。籌集方式主要包括：中、省財政預算內補助資金及各級財政預算安排的專項建設資金；廉租住房易地配建資金；提取貸款風險準備金和管理費用后的住房公積金增值收益余額；不低于3%的土地出讓成交價款（含招、牌、掛、協議出讓等）；國家代地方發行的債券；租賃型保障房及其公建配套、商業設施的出租出售收入；其它方式籌集的資金。
（五）房源要求。統購房源選址和配套設施標準應符合《陜西省保障性安居工程項目規劃選址及配套設施建設管理辦法（試行）》（陜建發﹝2013﹞387號）的規定，所在區域應相對成熟，生活環境宜居，交通、商業、教育、醫療、文化等公共服務設施和市政配套設施齊全，滿足保障對象就業、就醫、就學、出行等需要。統購房源建設標準和裝修標準應符合《陜西省保障性住房建設標準》（DBJ/T61-61-2011）的規定，單套建筑面積原則上不得超過60平方米；統購房源應相對集中，產權合法明晰，無權屬糾紛，房屋質量和安全符合國家有關規定。
對于位置較好、配套齊全、價格合理且周邊確需布局保障房的房源，其單套建筑面積可適當上浮，最大不超過80平方米。保障家庭入住分配時，60平方米以內面積執行保障房租金標準，60平方米以外面積執行市場租金。
（六）統購方式。由統購實施主體牽頭，成立財政、國土、規劃、建設、物價、棚改主管部門組成的統購領導小組，實行集體決策。統購房源及價格應報同級政府審定。
（七）發票管理和稅費征收。發票管理按照相關規定辦理，稅費征收按照財政部《關于公共租賃住房稅收優惠政策的通知》（財稅﹝2015﹞139號）等有關規定執行。
（八）工作經費。統購社會房源涉及的評估費、公示費等工作經費列入統購成本。
二、統購方式
（一）收購存量商品住房作為租賃型保障房。可以購買已取得預售許可或現售備案但未售出的商品住房，也可預購條件較好暫不具備銷售條件的商品住房作為租賃型保障房。
（二）整體統購房地產項目作為租賃型保障房項目。對于區位成熟、配套齊全、周邊庫存明顯偏多、建設手續基本完備、尚未開工建設的存量商品住房項目或城改開發商品住房項目，可整體統購為租賃型保障房項目。規劃管理部門應根據統購合同，在不突破項目規劃設計條件書指標的前提下，合理調整項目規劃總平，優化戶型設計。國土管理部門應根據統購合同，依法依規辦理不動產轉移登記。住房保障部門應根據統購合同，免除統購項目配建廉租住房指標。
（三）收儲社會房源作為租賃型保障房。以長期租賃的方式，將符合條件的社會房源和城中村安置房作為租賃型保障房房源。
三、統購社會房源工作流程
（一）收購存量商品住房工作流程
1.發布統購公告。統購實施主體通過政府網站、報紙等途徑發布統購公告，內容包括統購套數、房源要求、價格要求、房地產開發企業條件、報名所需資料等。
2.報名參加統購。房地產開發企業在統購公告規定的時間和地點報名，并提交房源相關資料（包括項目名稱、座落位置、面積數量、初步報價等）。
3.統購資格預審。統購領導小組對報名參與統購的房地產企業及其房源或項目進行資格審查，擇優評定符合租賃型保障房建設標準、選址標準、房源標準、項目標準且報價合理的房源。
4.委托進行評估。統購實施主體通過政府網站、報紙等途徑，發布選取房地產估價機構公告，并從報名單位中隨機抽取2家具備一級資質的房地產估價機構，委托其進行評估。被抽中的房地產估價機構分別對通過資格預審的房源進行單位面積估價（含裝修價格）。
5.確定統購基價。統購實施主體根據2家房地產估價機構出具的正式估價報告，將估價報告載明的統購房源單位面積估價進行加權平均，以加權平均數作為統購基準價，且所有房源均不考慮樓層、朝向價差。
6.組織價格談判。統購領導小組分別與已確定統購基價的房地產企業進行價格談判，最終確定的成交價格原則上應低于統購基準價，并以房地產企業承諾最大下浮幅度計算出的價格作為擬成交價格。
7.擬定成交單位。統購領導小組綜合考慮談判確定的擬成交價格、樓盤品質、容積率、市場價格、樓盤區位、配套設施等情況，結合既有租賃型保障區位分布和保障群體的實際需求，按照價格就低、位置就近的原則，擇優選取擬統購房源。
8.進行社會公示。統購實施主體通過政府網站、報紙等途徑，向社會公示擬統購房源的基本情況以及擬成交價格，公示期3天。
9.報請政府確認。經公示無異議或異議經核實不存在的，統購實施主體將擬統購房源及價格報請同級政府（開發區管委會）審定。
10.簽訂統購合同。經同級政府（開發區管委會）確認后，由統購實施主體與成交單位簽訂統購協議。購買已取得預售許可或現售備案的商品住房，統購實施主體應在簽訂統購協議之日起15日內，將統購協議報送房屋交易管理機構備案，并鎖定房源。預購暫未取得銷售許可的商品住房，統購實施主體應與成交單位簽訂預購意向書，約定購買房源和成交價格，待取得預售許可后，雙方再簽訂統購協議并報送房屋交易管理機構備案。
（二）整體回購房地產項目工作流程
1.發布統購公告。統購實施主體通過政府網站、報紙等途徑發布統購房地產項目公告，公告事項包括項目選址條件、配套條件、回購規模、套數需求、價格區間、報名時限及所需資料等內容。
2.項目單位報名。房地產開發企業在公告規定時限和地點提交項目報名資料，包括項目及開發企業簡介、法人授權委托書，初步報價，開發企業工商、稅務、資質、機構代碼等相關證照，建設項目規劃、土地、建審證書及相關證明材料。
3.回購資格預審。統購領導小組對報名項目及其開發企業進行資格預審，統籌考慮項目位置、建設規模、規劃指標、初步報價、建設手續、企業信譽等因素，擇優評定入圍項目。
4. 委托進行評估。參照本意見收購存量商品住房工作流程確定房地產估價機構，由其對入圍項目按照規劃總建筑面積進行單位面積估價（含住宅裝修價格）。
5.確定統購基價。參照本意見收購存量商品住房工作流程確定統購基價。
6.組織綜合談判。參照本意見收購存量商品住房工作流程，并考慮免除配建廉租房的成本因素，商定擬成交價格、付款方式和交房期限。同時，房地產開發企業必須做出書面承諾，同意按照租賃型保障房建設標準和統購單位的需求，優化項目總平圖和戶型結構并提交規劃管理部門審批；同意統購實施主體或其委托單位參與統購項目日常管理并對建設資金進行監管；同意在完成項目總投資25%以后，配合國土管理部門變更土地權屬登記，配合規劃管理部門更改建設項目用地規劃許可證和建設項目工程規劃許可證，配合建設主管部門變更建筑工程施工許可證。
7.擬定統購項目。統購領導小組綜合考慮成交價格、樓盤品質、容積率、市場價格、樓盤區位、配套設施、付款方式和交房期限等情況，結合既有租賃型保障區位分布和保障群體的實際需求，按照價格就低、位置就近、配套完善、品質良好的原則，擇優擬定統購項目。
8.進行社會公示。參照本意見收購存量商品住房工作流程進行公示。
9.報請政府確認。參照本意見收購存量商品住房工作流程報請同級政府確認。
10.簽訂統購合同。經同級政府（開發區管委會）確認后，由統購實施主體與成交單位簽訂統購協議。合同條款中應載明總建筑面積、建設標準、付款方式、交房期限、違約責任以及整體回購房地產項目工作流程第6條中房地產開發企業承諾的內容。
（三）收儲社會房源工作流程
按照西安市住房保障工作領導小組辦公室關于印發《西安市收儲社會房源作為公租房指導意見》（市住保辦發〔2012〕13號）的通知組織實施。
四、加強組織領導
（一）提高認識。依托市場統購社會房源作為保障性住房，有利于發揮市場配置資源作用，轉變政府職能；有利于優化保障性住房布局，加快有效供給，方便群體工作生活；有利于打通商品住房和保障性住房轉換通道，加速房地產市場庫存消化，促進房地產市場穩定健康發展。各級各部門要提高認識、加強領導、全力支持、積極推進。
（二）明確責任。各級住房保障部門要切實承擔起統購社會房源的主體責任；各級財政、審計、國土、規劃、建設、物價、棚改等統購領導小組成員單位，按照各自職能，協調聯動，共同推進。
（三）廣泛宣傳。加大統購社會房源作為租賃型保障房的宣傳力度，積極引導社會企業參與，做好信息公開工作，落實公開公正的統購原則，營造良好的工作氛圍。
（四）加強監督。建立有效監督機制，對工作不落實、措施不到位的單位進行問責，對統購社會房源中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊、失職瀆職的行政機關及其工作人員，依法依紀追究責任。
為優化保障房布局，提高住房保障效率，打通商品住房和保障房轉換通道，化解房地產庫存，促進房地產市場平穩健康發展，經市政府同意，現就我市2016年-2018年期間統購社會房源作為租賃型保障房工作提出以下指導意見：
一、總體要求
（一）基本原則。租賃型保障房源籌集方式要從政府劃撥土地投資新建，向統購社會房源或長期租賃社會房源轉變。自2016年起，政府原則上不再集中新建租賃型保障房，確需新建的，要將申請輪候數量、新建項目選址、項目配套基礎設施、資金來源等情況報送西安市住房保障工作領導小組研究同意后實施。統購社會房源作為租賃型保障房應按照政府主導、社會參與、公開公正的原則組織實施，采取多種方式籌集房源。
（二）實施主體。各級住房保障部門是統購社會房源的實施主體，同級財政、國土、規劃、建設、物價、棚改主管部門按照職責負責統購社會房源相關工作。
（三）統購計劃。市級住房保障部門根據全市23%的住房保障覆蓋面，結合保障需求和房地產市場運行狀況，統籌安排全市年度統購計劃，經市政府批準后實施。區縣、開發區住房保障部門根據本區域現有保障性住房規模和中低收入住房困難群體的需求，結合住房保障輪候計劃，合理擬定統購計劃，經同級政府（開發區管委會）批準后，納入全市統購計劃。統購實施主體應在每年9月份之前，將統購所需本級財政安排資金列入下年度部門預算。
（四）資金來源。由承擔統購任務的同級財政部門負責籌集資金。籌集方式主要包括：中、省財政預算內補助資金及各級財政預算安排的專項建設資金；廉租住房易地配建資金；提取貸款風險準備金和管理費用后的住房公積金增值收益余額；不低于3%的土地出讓成交價款（含招、牌、掛、協議出讓等）；國家代地方發行的債券；租賃型保障房及其公建配套、商業設施的出租出售收入；其它方式籌集的資金。
（五）房源要求。統購房源選址和配套設施標準應符合《陜西省保障性安居工程項目規劃選址及配套設施建設管理辦法（試行）》（陜建發﹝2013﹞387號）的規定，所在區域應相對成熟，生活環境宜居，交通、商業、教育、醫療、文化等公共服務設施和市政配套設施齊全，滿足保障對象就業、就醫、就學、出行等需要。統購房源建設標準和裝修標準應符合《陜西省保障性住房建設標準》（DBJ/T61-61-2011）的規定，單套建筑面積原則上不得超過60平方米；統購房源應相對集中，產權合法明晰，無權屬糾紛，房屋質量和安全符合國家有關規定。
對于位置較好、配套齊全、價格合理且周邊確需布局保障房的房源，其單套建筑面積可適當上浮，最大不超過80平方米。保障家庭入住分配時，60平方米以內面積執行保障房租金標準，60平方米以外面積執行市場租金。
（六）統購方式。由統購實施主體牽頭，成立財政、國土、規劃、建設、物價、棚改主管部門組成的統購領導小組，實行集體決策。統購房源及價格應報同級政府審定。
（七）發票管理和稅費征收。發票管理按照相關規定辦理，稅費征收按照財政部《關于公共租賃住房稅收優惠政策的通知》（財稅﹝2015﹞139號）等有關規定執行。
（八）工作經費。統購社會房源涉及的評估費、公示費等工作經費列入統購成本。
二、統購方式
（一）收購存量商品住房作為租賃型保障房。可以購買已取得預售許可或現售備案但未售出的商品住房，也可預購條件較好暫不具備銷售條件的商品住房作為租賃型保障房。
（二）整體統購房地產項目作為租賃型保障房項目。對于區位成熟、配套齊全、周邊庫存明顯偏多、建設手續基本完備、尚未開工建設的存量商品住房項目或城改開發商品住房項目，可整體統購為租賃型保障房項目。規劃管理部門應根據統購合同，在不突破項目規劃設計條件書指標的前提下，合理調整項目規劃總平，優化戶型設計。國土管理部門應根據統購合同，依法依規辦理不動產轉移登記。住房保障部門應根據統購合同，免除統購項目配建廉租住房指標。
（三）收儲社會房源作為租賃型保障房。以長期租賃的方式，將符合條件的社會房源和城中村安置房作為租賃型保障房房源。
三、統購社會房源工作流程
（一）收購存量商品住房工作流程
1.發布統購公告。統購實施主體通過政府網站、報紙等途徑發布統購公告，內容包括統購套數、房源要求、價格要求、房地產開發企業條件、報名所需資料等。
2.報名參加統購。房地產開發企業在統購公告規定的時間和地點報名，并提交房源相關資料（包括項目名稱、座落位置、面積數量、初步報價等）。
3.統購資格預審。統購領導小組對報名參與統購的房地產企業及其房源或項目進行資格審查，擇優評定符合租賃型保障房建設標準、選址標準、房源標準、項目標準且報價合理的房源。
4.委托進行評估。統購實施主體通過政府網站、報紙等途徑，發布選取房地產估價機構公告，并從報名單位中隨機抽取2家具備一級資質的房地產估價機構，委托其進行評估。被抽中的房地產估價機構分別對通過資格預審的房源進行單位面積估價（含裝修價格）。
5.確定統購基價。統購實施主體根據2家房地產估價機構出具的正式估價報告，將估價報告載明的統購房源單位面積估價進行加權平均，以加權平均數作為統購基準價，且所有房源均不考慮樓層、朝向價差。
6.組織價格談判。統購領導小組分別與已確定統購基價的房地產企業進行價格談判，最終確定的成交價格原則上應低于統購基準價，并以房地產企業承諾最大下浮幅度計算出的價格作為擬成交價格。
7.擬定成交單位。統購領導小組綜合考慮談判確定的擬成交價格、樓盤品質、容積率、市場價格、樓盤區位、配套設施等情況，結合既有租賃型保障區位分布和保障群體的實際需求，按照價格就低、位置就近的原則，擇優選取擬統購房源。
8.進行社會公示。統購實施主體通過政府網站、報紙等途徑，向社會公示擬統購房源的基本情況以及擬成交價格，公示期3天。
9.報請政府確認。經公示無異議或異議經核實不存在的，統購實施主體將擬統購房源及價格報請同級政府（開發區管委會）審定。
10.簽訂統購合同。經同級政府（開發區管委會）確認后，由統購實施主體與成交單位簽訂統購協議。購買已取得預售許可或現售備案的商品住房，統購實施主體應在簽訂統購協議之日起15日內，將統購協議報送房屋交易管理機構備案，并鎖定房源。預購暫未取得銷售許可的商品住房，統購實施主體應與成交單位簽訂預購意向書，約定購買房源和成交價格，待取得預售許可后，雙方再簽訂統購協議并報送房屋交易管理機構備案。
（二）整體回購房地產項目工作流程
1.發布統購公告。統購實施主體通過政府網站、報紙等途徑發布統購房地產項目公告，公告事項包括項目選址條件、配套條件、回購規模、套數需求、價格區間、報名時限及所需資料等內容。
2.項目單位報名。房地產開發企業在公告規定時限和地點提交項目報名資料，包括項目及開發企業簡介、法人授權委托書，初步報價，開發企業工商、稅務、資質、機構代碼等相關證照，建設項目規劃、土地、建審證書及相關證明材料。
3.回購資格預審。統購領導小組對報名項目及其開發企業進行資格預審，統籌考慮項目位置、建設規模、規劃指標、初步報價、建設手續、企業信譽等因素，擇優評定入圍項目。
4. 委托進行評估。參照本意見收購存量商品住房工作流程確定房地產估價機構，由其對入圍項目按照規劃總建筑面積進行單位面積估價（含住宅裝修價格）。
5.確定統購基價。參照本意見收購存量商品住房工作流程確定統購基價。
6.組織綜合談判。參照本意見收購存量商品住房工作流程，并考慮免除配建廉租房的成本因素，商定擬成交價格、付款方式和交房期限。同時，房地產開發企業必須做出書面承諾，同意按照租賃型保障房建設標準和統購單位的需求，優化項目總平圖和戶型結構并提交規劃管理部門審批；同意統購實施主體或其委托單位參與統購項目日常管理并對建設資金進行監管；同意在完成項目總投資25%以后，配合國土管理部門變更土地權屬登記，配合規劃管理部門更改建設項目用地規劃許可證和建設項目工程規劃許可證，配合建設主管部門變更建筑工程施工許可證。
7.擬定統購項目。統購領導小組綜合考慮成交價格、樓盤品質、容積率、市場價格、樓盤區位、配套設施、付款方式和交房期限等情況，結合既有租賃型保障區位分布和保障群體的實際需求，按照價格就低、位置就近、配套完善、品質良好的原則，擇優擬定統購項目。
8.進行社會公示。參照本意見收購存量商品住房工作流程進行公示。
9.報請政府確認。參照本意見收購存量商品住房工作流程報請同級政府確認。
10.簽訂統購合同。經同級政府（開發區管委會）確認后，由統購實施主體與成交單位簽訂統購協議。合同條款中應載明總建筑面積、建設標準、付款方式、交房期限、違約責任以及整體回購房地產項目工作流程第6條中房地產開發企業承諾的內容。
（三）收儲社會房源工作流程
按照西安市住房保障工作領導小組辦公室關于印發《西安市收儲社會房源作為公租房指導意見》（市住保辦發〔2012〕13號）的通知組織實施。
四、加強組織領導
（一）提高認識。依托市場統購社會房源作為保障性住房，有利于發揮市場配置資源作用，轉變政府職能；有利于優化保障性住房布局，加快有效供給，方便群體工作生活；有利于打通商品住房和保障性住房轉換通道，加速房地產市場庫存消化，促進房地產市場穩定健康發展。各級各部門要提高認識、加強領導、全力支持、積極推進。
（二）明確責任。各級住房保障部門要切實承擔起統購社會房源的主體責任；各級財政、審計、國土、規劃、建設、物價、棚改等統購領導小組成員單位，按照各自職能，協調聯動，共同推進。
（三）廣泛宣傳。加大統購社會房源作為租賃型保障房的宣傳力度，積極引導社會企業參與，做好信息公開工作，落實公開公正的統購原則，營造良好的工作氛圍。
（四）加強監督。建立有效監督機制，對工作不落實、措施不到位的單位進行問責，對統購社會房源中濫用職權、玩忽職守、徇私舞弊、失職瀆職的行政機關及其工作人員，依法依紀追究責任。
西安市住房保障工作領導小組
2016年7月28日
文件來源：西安房管公眾號
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